El engaño del mercado hipotecario, un poco de… ¿ historia ? a casi 10 años.

El engaño del mercado hipotecario, un poco de… ¿ historia ? a casi 8 años.

El 15 de Septiembre del año 2008, a la 1:45am;  Lehman Brothers Holdings Inc. se declaró en bancarrota; marcando con esto lo más parecido al inicio de la crisis que en pocos días se supo sería global.  Lehman Brothers era en su momento el cuarto banco de inversión más grande solo debajo de Goldman Sachs, Morgan Stanley  y Merrill Lynch.  La bancarrota de Lehman Brothes Holdings Inc, es la más grande en la historia de los Estados Unidos y por ende, del mundo.

¿ Qué tiene que versubprime_mortgages esto con el mercado hipotecario internacional y el mexicano ? Todo, absolutamente todo.

Todo inicia con el lanzamiento en el mercado de nuestro vecino del norte, de las hipotecas SUBPRIME, ¿ qué son las hipotecas SUBPRIME ?  Este tipo de hipotecas se caracterizaban por estar dirigidas a un mercado que de antemano se sabía tendría serias dificultades para mantener el esquema de pagos,  en algunos casos con datos muy claros como divorcios, inestabilidad en sus empleos, emergencias médicas, etc.  Este tipo de préstamos también se caracterizaban por tener tasas mayores de interés, pues el riesgo era muy alto; a mayor riesgo mayor tasa de interés. En castellano, las hipotecas SUBPRIME, eran préstamos a personas que ya se sabía que no las iban a poder pagar y para las cuales los requisitos eran prácticamente nulos, durante los primeros años del siglo XXI, prácticamente cualquier persona podía aplicar y ser autorizado para un préstamo SUBPRIME, en los Estados Unidos, el préstamo promedio era de medio millón de dólares.  ¡ Ya lo se ! Aquí la pregunta obvia es: ¿ Por qué le prestaría a personas que de antemano sé que no van a poder pagar ? Esta pregunta tiene dos respuestas:  1) Para crear una “burbuja inmobiliaria-hipotecaria”  y 2) Como consecuencia de la anterior impulsar de una manera artificial la ley de la oferta y la demanda; para todos es sabido que a mayor demanda suben los precios.  También recordemos que entidades como Lehman Brothers no eran bancos tradicionales, sino bancos de inversión; dicho con otras palabras el mercado inmobiliario-hipotecario estaba en manos como nunca de los “genios” de Wall street (la bolsa de valores), y no a cargo de empresarios de la construcción como debería de ser.

Si sumamos los ingredientes anteriores tenemos lo necesario para una “tormenta financiera perfecta”.

Los “genios” de Wall street, demostraron como nunca al mundo que su avaricia, falta de ética y ambición desmedida eran mucho, pero mucho más grandes que su nivel de “genialidad” financiera o económica.

Recuento de los daños.

Un empresario de la construcción cuando está en la etapa de decidir cuantas casas construir por ejemplo, hace un estudio muy profundo de la zona para conocer el tamaño del mercado, es decir; el tamaño del universo de posibles compradores en la zona en cuestión y con el presupuesto de su mercado meta.  Así por ejemplo si en una zona hay 10,000 posibles compradores de casas, hará un plan con ese número en mente, pero… ¿ construiría 15,000 o más casas ?

Un inversionista de un banco de inversiones, sabe que bastaría con “inyectar” tres ingredientes a la fórmula para hacer este negocio algo mucho más lucrativo que una simple compra-venta de casas. Estos tres requisitos fueron:

1.- Reducir requisitos.
Al reducir requisitos, el universo de posibles compradores aumenta de forma exponencial, creando un mercado inflado artificialmente; una burbuja, pues (paso 2).  Entonces en una zona con 20 mil posibles compradores, resulta que ya tenemos 30 mil nuevos compradores, creando el espejismo de un mercado mucho más grande lo que realmente es.

2.- Crear una burbuja.
Al empezar a vender las casas como pan caliente, debido a que los requisitos bajaron; los precios empiezan a subir, entonces si se tenía un inventario de 30,000 casas que costó construirlas un 40% del precio de venta, al subir el precio de venta el margen de utilidad sube, entonces de un mes a otro una misma casa podría venderse hasta en un 80% o más cara que la misma unidad, uno o dos meses antes. Esto además enviaba el mensaje de que los compradores se estaban haciendo ricos por la plusvalía, pues lo que ya habían adquirido su unidad,  su propiedad subía de precio como la espuma. ¿ El resultado ? Un marcado artificial, manipulado, irreal; un castillo de naipes pues.

3.- Vender los créditos como instrumentos bursátiles.
Los dos anteriores puntos dejaban el escenario listo para este tercero, ¿ qué tal si empaquetamos los créditos en paquetes de cientos o miles y buscamos clientes por el mundo principalmente bancos para vendérselos ?  Así que eso fue lo que hicieron.  Muchos bancos alrededor del mundo compraron estos créditos, que creían sanos, con un riesgo razonable.  Sin embargo para hacerlo pidieron que a la misma vez les vendieran un seguro, un seguro en caso de no-pago.  ¿ Existen seguros por si las personas dejan de pagar sus créditos ? Y no me refiero a seguros de desempleo de 6 meses o figuras parecidas, me refiero a seguros que en teoría pagarían el total de los créditos en caso de no-pago. Hubo una empresa de seguros muy importante que “vendió” estos seguros, aun a sabiendas de que en un futuro tendrían que pagar.

La explosión de la bomba.
La bomba explotó cuando los créditos dejaron de costar centavos y se aplicaron las tasas de interés correctas y se aplicaron todas las cláusulas con letras pequeñitas, esto sucedió cuando los créditos entraron en su cuarto o quinto año; en ese entonces las personas dejaron de pagar sus créditos por cientos, miles y millones. Cuando esa bomba explotó, se hizo evidente las maniobras de estos bancos de inversión y quedaron expuestos.

Tiro en por la culata.
Esta bomba pegó muy fuerte en la casa blanca y en congreso estadounidense, dejándoles un sabor de boca de que los “genios” de Wall Street le habían visto la cara a los ciudadanos estadounidenses primero, al gobierno, segundo; y al mundo entero, tercero.  El gobierno de los Estados Unidos se encontró en una encrucijada brutal, como nunca antes en su historia:  1) Dejar que las cosas cayeran por su propio peso, arrastrando con esto a una crisis mundial de credibilidad o 2) Rescatarlos.  Optaron por la opción #2, y fue así como nuestros vecinos del norte tuvieron su propio FOBAPROA, de al menos 700 mil millones de dólares.

El resultado fue y sigue siendo devastador: Miles de casas vacías que valen solo una fracción de lo que pagaron por ellas originalmente, un mercado hipotecario agonizante pero lo peor de todo una crisis de credibilidad total en las instituciones crediticias pues quedó en sabor de boca de que incluso las más grandes empresas representantes del sector financiero mundial, jugaban a un “Ponzi Scheme”; un fraude pues y de los más burdos.  Con miles de casas vacías, y en términos de oferta y demanda, más valía quemar casas para que las demás no fueran arrastradas en su caída de los precios.

En México no cantamos mal las rancheras.
El caso mexicano aunque nunca con los extremos que se vivieron en nuestro país vecino del norte; también tiene lo suyo, veamos:

1.- Casas que se ofrecían (o siguen ofreciendo) con solo 10 mil o 20 mil pesos de enganche, esto solo significa una de dos cosas: A) que las casas cuestan 100 mil o 200 mil pesos pues el porcentaje de enganche debe ser al menos el 10%, los bancos por salud propia no deben prestarle a nadie que no sea capaz de reunir al menos el 10% de enganche, al menos para préstamos del tipo hipotecario.  B) Que incluso los notarios llevan responsabilidad al inflar los precios en papel de las propiedades para simular un pago que nunca existió.

2.- Casas abandonadas, si, casas que fueron y siguen siendo abandonadas por sus compradores cuando se dieron cuenta de que no podían o no querían pagar los precios también de un mercado “inflado” artificialmente.

3.- Fraccionamientos completos abandonados sin terminar. En casi cualquier ciudad de México se pueden observar fraccionamientos enteros de casas que no fueron terminadas, y que simplemente fueron abandonadas.

4.- La quiebra de empresas como HOMEX, GEO y URBI.  Estas empresas fueron en su momento de las más grandes desarrolladoras inmobiliarias en México y hoy por hoy enfrentan bancarrota, su historia si le escarbamos un poco, no es muy diferente que describimos anteriormente de los casos SUBPRIME, lo dejamos para una columna en el futuro cercano.

El efecto más duro e inmediato que se sintió en México fue los cientos de proyectos que se estaban llevando a cabo financiados por estos bancos de inversión, proyectos que de la noche a la mañana se quedaron sin financiamiento para continuarlos, dejando proyectos a medias así mismo como el desempleo y efectos normales que esta situación arrastró.  Resultó que los “gringos” no eran tan ricos como parecían y habían matado a su gallina de los huevos de oro.

¿ Por qué afectó a nivel mundial ?  … Te lo cuento en un próximo post…

 

In finance, subprime lending (also referred to as near-prime, non-prime, and second-chance lending) means making loans to people who may have difficulty maintaining the repayment schedule, sometimes reflecting setbacks, such as unemployment, divorce, medical emergencies, etc.[1] Historically, subprime borrowers were defined as having FICO scores below 640, although “this has varied over time and circumstances.”[2]

These loans are characterized by higher interest rates, poor quality collateral, and less favorable terms in order to compensate for higher credit risk.[3] Many subprime loans were packaged into mortgage-backed securities (MBS) and ultimately defaulted, contributing to the financial crisis of 2007–2008.[4]

Proponents of subprime lending maintain that the practice extends credit to people who would otherwise not have access to the credit market. Professor Harvey S. Rosen of Princeton University explained, “The main thing that innovations in the mortgage market have done over the past 30 years is to let in the excluded: the young, the discriminated-against, the people without a lot of money in the bank to use for a down payment.”[5]

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